Toelichting bij onderzoek Huizenprijzen Elsevier en Kadaster 2016

Op verzoek van Elsevier heeft het Kadaster analyses uitgevoerd met betrekking tot de particuliere koopwoningmarkt van bestaande koopwoningen. Het onderzoek valt uiteen in drie delen: de gemiddelde prijzen die in 2015 zijn betaald per vierkante meter per wijk, het percentage transacties op de totale particuliere koopvoorraad per wijk (de dynamiek op de huizenmarkt), en analyses van verschillen in prijs per woningtype, per bouwperiode en per leeftijdsgroep.

Wat is een wijk?
Het onderzoek is gebaseerd op de verkoop van woningen per wijk. Daarvoor is de definitie gebruikt die het CBS hanteert, om precies te zijn een indeling van Nederland in 2.746 wijken voor 2014. Bij aanvang van het onderzoek was de indeling van 2015 nog niet voorhanden. Voor inwoners kan soms verwarring ontstaan over de namen, deels omdat de CBS-namen niet altijd gelijk zijn aan de wijknamen die inwoners hanteren, dan wel omdat in de ene gemeente het woord ‘wijk’ gebruikelijk is waar inwoners eerder spreken van een ‘buurt’. Naast een indeling van het land in wijken, hanteert het CBS ook een indeling in – kleinere – buurten, daarvan zijn er ruim 7.000.

1. Woningprijzen
Woningprijzen kunnen worden onderzocht aan de hand van gemiddelde koopsommen of de betaalde prijs per vierkante meter woonoppervlak. Omdat de grootte van woningen varieert en in de Noordvleugel van de Randstad bijvoorbeeld heel anders is dan in het noorden van het land, is ervoor gekozen om de analyses uit te voeren aan de hand van de betaalde prijs per vierkante meter vloeroppervlak. De vierkante-meterprijzen zijn berekend door de koopsom te delen door het woningoppervlak uit de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG). Woningen met een oppervlak van minder dan 20 of meer dan 500 m2 zijn niet in de prijsanalyses opgenomen, omdat dat geen realistische woonoppervlakten zouden zijn. Vervolgens zijn uitbijters in betaalde prijzen per regio verwijderd. Daarbij is de volgende indeling gehanteerd:

1. Noord: Groningen, Friesland, Drenthe
2. Oost: Overijssel, Gelderland
3. Noordvleugel: Noord-Holland, Flevoland, Utrecht
4. Zuidvleugel: Zuid-Holland
5. Zuid: Brabant, Limburg, Zeeland

Op basis van prijsanalyses voor de jaren 2011 t/m 2015 zijn zogeheten ‘afkappunten’ bepaald. Vervolgens is berekend welk percentage van de vierkante-meterprijzen hierdoor afvalt. Per regio is een vast percentage gehanteerd aan zowel de onderkant als bovenkant om de uitbijters, ofwel al te extreme bedragen, te verwijderen. Vervolgens zijn gemiddelde prijsniveaus per buurt en wijk berekend. Voorwaarde is dat per jaar minimaal 10 woningverkopen hebben plaatsgevonden. Hoe minder verkopen, des te meer een hoge of lage vierkante-meterprijs immers het gemiddelde beïnvloedt. Buurten en wijken met minder dan 10 woningverkopen per jaar zijn om deze reden buiten de analyses gehouden.

2. Dynamiek
Dynamiek geeft aan waar relatief de meeste en minste verkopen hebben plaatsgevonden in de koopwoningvoorraad. Hiervoor is allereerst van elke woning in Nederland bepaald of het een koop- of huurwoning betreft. Dit is afgeleid van het adres van de eigenaar en het type eigenaar. Indien de eigenaar een natuurlijk persoon is en woont op het betreffende adres, telt de woning als een particuliere koopwoning. Vervolgens is het aantal particuliere woningverkopen in 2015 per buurt of wijk gedeeld door de totale koopwoningvoorraad. Alleen buurten en wijken met minimaal 50 bestaande koopwoningen zijn in de analyse betrokken. Dit is gedaan omdat wijken met weinig koopwoningen een vertekend beeld kunnen geven qua dynamiek. Voorbeeld: wanneer in een wijk met tien bestaande koopwoningen er één is verkocht, zou deze wijk een dynamiek van 10 procent kennen en daarmee meteen in de hoogste categorie vallen. Hierbij gaat het vaak om wijken in het buitengebied die een relatief groot gebied beslaan. Het optisch effect zou zijn: een grote donkere vlek op de kaart en een vertekend landelijk beeld van de dynamiek.

3. Prijsontwikkeling naar kenmerken van de woning en koper
Per regio is de prijsontwikkeling van 2011 tot en met 2015 onderzocht naar kenmerken van de woning (bouwperiode en woningtype) en kenmerk van de koper (leeftijd). De bouwperiode is gebaseerd op het bouwjaar zoals dat in de BAG is opgenomen. Het woningtype is eveneens gebaseerd op de BAG. Het Kadaster onderscheidt vijf woningtypen: appartement, tussenwoning, hoekwoning, twee-onder-een-kapwoning en vrijstaande woning. Hoe een type woning wordt bepaald staat beschreven op de website van het Kadaster. Tenslotte is de prijsontwikkeling onderzocht naar leeftijd van de koper. Indien er meerdere kopers bij een woning bekend zijn, dan geldt de leeftijd van de oudste koper.

Voor het Kadaster is senior adviseur dr. ir. Ramona van Marwijk projectleider van het onderzoek ten behoeve van de Elsevier-publicatie. Martin Tillema MSc, adviseur bij het Kadaster, verzorgde het kaartmateriaal. Meer informatie over het Kadaster is te vinden op www.kadaster.nl/vastgoeddashboard.

Voor Elsevier bewerkte redacteur onderzoek Ruud Deijkers alle informatie voor de presentatie op elsevier.nl/huizenprijzen. De redactie van Elsevier is verantwoordelijk voor de presentatie en interpretatie. Auteur en samensteller is Arthur van Leeuwen, chef redactie onderzoek van Elsevier.